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AGO

ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES EN ...

Los señores Iván López Graciano y Carlos López Vela, enajenarán un inmueble que recibieron de una herencia, con una participación del 60 % y 40 %, respectivamente.

Por lo que desean conocer el ISR a pagar, tomando en cuenta que el costo de adquisición del inmueble será el que pagó el autor de la sucesión y como fecha de adquisición la que le correspondió a este (art. 124, penúltimo párrafo, LISR).

Toda vez que se trata de un inmueble destinado a casa habitación, su venta se encuentra exenta del IVA (art. 9 fraccs. I y II, LIVA).

Fecha de enajenación

12/07/15

Precio de venta

$1,965,460.00

Fecha en que el autor de la sucesión adquirió el inmueble

10/05/01

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$450,125.00

La ganancia por la enajenación se determinará por cada copropietario en la proporción que les corresponda.

Toda vez que no se cuenta con el costo de adquisición de la construcción y del terreno por separado, se considerará que el monto pagado corresponde en un 80 % y 20 %, respectivamente (art.124, fracc. I, LISR)

MOI construcción

 

Concepto

Importe

 

 

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$450,125.00

 

Por:

 

Por ciento considerado para la construcción

80 %

 

Igual:

MOI construcción

$360,100.00

MOI terreno

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$270,075.00

 

$180,050.00

 

Menos:

 

MOI construcción

216,060.00

144,040.00

 

Igual:

MOI terreno

$54,015.00

$36,010.00

El costo de la construcción se disminuirá a razón del 3 % por cada año transcurrido desde la fecha de su adquisición y hasta la fecha de enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución del 3 % de la construcción

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

Por ciento de disminución

3 %

 

3 %

 

Por:

 

Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación

14

 

14

 

Igual:

 

Por ciento total de disminución cada año

42 %

 

42 %

 

Por:

 

MOI de la construcción

$216,060.00

 

$144,040.00

 

Igual:

 

Disminución del 3 % de la construcción

$90,745.20

 

$60,496.80

 

El costo de la construcción que resulte después de la disminución, no puede ser inferior al 20 % del MOI inicial. Si resulta menor, se tomará como costo de la construcción disminuido un equivalente al citado 20 %.

Posteriormente, el costo de la construcción disminuido se actualizará desde el mes de la adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene.

Costo de la construcción disminuido actualizado

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

MOI construcción

$216,060.00

 

$144,040.00

 

Menos:

 

Disminución del 3 % de la construcción

90,745.20

 

60,496.80

 

Igual:

 

Costo de la construcción disminuida

125,314.80

 

83,543.20

 

Por:

 

Factor de actualización

1.7985

 

1.7985

 

Igual:

 

Costo de la construcción disminuido actualizado

$225,378.67

 

$150,252.45

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

 

INPC del mes inmediato de enajenación (junio 2015) (1)

117.8161

 

 Entre:

 

INPC del mes en que se adquirió (mayo 2001)

65.5044

 

 Igual:

Factor de actualización

1.7985

Nota: (1) Dato estimado

El costo del terreno se actualizará desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene (art. 124, cuarto párrafo, LISR).

Costo del terreno actualizado

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

MOI terreno

$54,015.00

$36,010.00

Por:

Factor de actualización

1.7985

 

1.7985

 

Igual:

 

Costo del terreno actualizado

$97,145.98

 

$64,763.99

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

 

INPC del mes inmediato de enajenación (junio 2015) (1)

117.8161

 

 Entre:

 

INPC del mes en que se adquirió (mayo 2001)

65.5044

 

 Igual:

Factor de actualización

1.7985

Nota: (1) Dato estimado

La suma de los dos costos anteriores será el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no puede ser inferior al 10 % del monto en que se enajene el bien, en caso de ser menor, se considerará el citado por ciento (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

Costo de la construcción disminuido actualizado

$225,378.67

 

$150,252.45

 

Más:

 

Costo del terreno actualizado

97,145.98

 

64,763.99

 

Igual:

 

Costo comprobado de adquisición actualizado

$322,524.65

 

$215,016.44

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

Precio de venta

$1,179,276.00

 

$786,184.00

 

Menos:

 

Costo comprobado de adquisición actualizado

322,524.65

 

215,016.44

 

Igual:

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$856,751.35

 

$571,167.56

 

La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación; al producto se le aplicará la tarifa prevista en el artículo 126 de la LISR. El resultado se multiplicará por el mismo número de años y la solución será el ISR que retendrá el notario de conformidad con el artículo antes citado.

Ganancia acumulable por enajenación de bienes

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López  (40 %)

 

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$856,751.35

 

$571,167.56

 

Entre:

 

Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20)

14

 

14

 

Igual:

 

Ganancia acumulable por enajenación de bienes

$61,196.53

 

$40,797.68

 

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

 

Ganancia por enajenación de bienes acumulable a los demás ingresos del ejercicio

$61,196.53

 

$40,797.68

 

Menos:

Límite inferior

50,524.93

5,952.85

Igual:

Excedente del límite inferior

10,671.60

34,844.83

Por:

Por ciento sobre el excedente del límite inferior

10.88 %

 

6.40 %

 

Igual:

 

Impuesto marginal

1,161.07

 

2,230.07

 

Más:

Cuota fija

2,966.91

114.29

Igual:

ISR

4,127.98

2,344.36

Por:

Número de años

14

14

Igual:

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

$57,791.72

 

$32,821.04

 

El inmueble se encuentra ubicado en el Distrito Federal, por lo que una parte del ISR se enterará a dicha entidad (art. 127, LISR).

ISR entidad federativa

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

 

Ganancia por enajenación de bienes

$856,751.35

 

$571,167.56

 

Por:

Tasa

5 %

5 %

Igual:

ISR entidad federativa

$42,837.57

 

$28,558.38

 

La diferencia entre el ISR en términos del artículo 126 de la LISR y el pago a la entidad federativa, será el impuesto que se pagará a la federación.

ISR a enterar a la Federación

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

 

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

$57,791.72

 

$32,821.04

 

Menos:

 

ISR a enterar a la entidad federativa

42,837.57

 

28,558.38

 

Igual:

 

ISR a enterar a la Federación

$14,954.15

 

$4,262.66

 

El notario retendrá a cada copropietario la parte del ISR que les corresponde, debiendo efectuar un pago por cada uno.

Para efectos de la declaración del ejercicio, cada copropietario calculará el ISR a su cargo, considerando los demás ingresos acumulables que perciba en el año y las deducciones personales con las que cuenten. En este ejemplo, ninguno de los copropietarios percibieron otro tipo de ingresos, y sus deducciones personales son honorarios médicos que ascienden a $24,500.00 para el señor Iván y de $14,620.00 para Carlos.

Primeramente, la ganancia se dividirá en una acumulable y otra no acumulable:

1. Acumulable. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se sumará a los demás ingresos del ejercicio. A esta base gravable se le disminuirán las deducciones personales y se aplicará la tarifa anual del ISR.

Ganancia acumulable

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

 

Ganancia por enajenación de bienes

$856,751.35

 

$571,167.56

 

Entre:

 

Años entre la adquisición y la enajenación

14

 

14

 

Igual:

 

Ganancia acumulable

$61,196.53

 

$40,797.68

 

Base gravable

  

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

 

Ingresos acumulables

$61,196.53

 

$40,797.68

 

Menos:

 

Honorarios médicos (1)

24,500.00

 

14,620.00

 

Igual:

Base gravable

$36,696.53

$26,177.68

Nota: (1) Las deducciones personales no pueden exceder de la cantidad que resulte menor entre el 10 % del total de los ingresos del contribuyente y el equivalente a cuatro SMG elevados al año. En ninguno de estos casos se excede del límite

ISR sobre ingresos acumulables

 

 

Concepto

Iván López (60 %)

Carlos López (40 %)

 

Base gravable

$36,696.53

$26,177.68

Menos:

Límite inferior

5,952.85

5,952.85

Igual:

 

Excedente del límite inferior

30,743.68

20,224.83

Por:

 

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

6.40 %

 

6.40 %

 

Igual:

 

Impuesto marginal

1,967.60

 

1,294.39

 

Más:

Cuota fija

114.29

114.29

Igual:

 

ISR sobre ingresos acumulables

$2,081.89

 

$1,408.68

 

2. No acumulable: se obtiene de restarle al total de la ganancia, la parte acumulable, y al resultado se le aplicará la tasa que resulte menor acorde a lo siguiente:

  • se obtendrá la base gravable para aplicar la tarifa del artículo 126 de la LISR, disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos). El ISR que resulte se dividirá entre la base sobre la cual se calculó y el resultado es la tasa
  • se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde al procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2015

Ganancia no acumulable

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López

(40 %)

 

 

Ganancia por enajenación de bienes

$856,751.35

 

$571,167.56

 

Menos:

 

Ganancia acumulable

61,196.53

 

40,797.68

 

Igual:

 

Ganancia no acumulable

$795,554.82

 

$530,369.88

 

Tasa 2015

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

ISR

$2,081.89

$1,408.68

Entre:

 

Base gravable para determinar tasa

$36,696.53

 

$26,177.68

 

Igual:

Tasa 2015

0.0567

0.0538

El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener una tasa promedio. De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2015 a la cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.

Tasa promedio

 

 

Concepto

Iván López  (60 %)

Carlos López (40 %)

 

Tasa 2015

0.0567

0.0538

Más:

Tasa 2014

0.0546

0.0536

Más:

Tasa 2013

0.0558

0.0558

Más:

Tasa 2012

0.0549

0.0537

Más:

Tasa 2011

0.0559

0.0534

Igual:

Suma de tasas

0.2779

0.2703

Entre:

Cinco

5

5

Igual:

Tasa promedio

0.0555

0.0540

Para el señor Iván, la tasa menor es la del promedio de los cinco ejercicios, en tanto que para Carlos es la del ejercicio 2015. Por lo tanto se tomarán estas para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio.

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